不動産投資の基本構造
不動産投資の収益は 2 種類あります。家賃収入 (インカムゲイン) と、物件の値上がりによる売却益 (キャピタルゲイン) です。表面利回りは年 4〜8% 程度が一般的ですが、管理費、修繕費、固定資産税、空室リスクを差し引いた実質利回りは 2〜5% 程度に下がります。
レバレッジと複利
不動産投資の最大の特徴は、銀行融資によるレバレッジ (てこの原理) です。自己資金 500 万円で 3,000 万円の物件を購入すれば、レバレッジは 6 倍。実質利回り 3% でも、自己資金に対するリターンは 18% 相当になります。ただし、レバレッジは損失も拡大させます。物件価格が下落すれば、借入金の返済が家賃収入を上回る「逆ザヤ」に陥るリスクがあります。
REIT との比較
少額から不動産に投資したい場合は REIT (不動産投資信託) が選択肢になります。REIT は数万円から購入でき、流動性が高く、分散投資も容易です。一方、現物不動産はレバレッジを活用できる点と、物件の選定・管理を自分でコントロールできる点が強みです。家賃収入を再投資に回せば、複利効果で資産を加速的に増やすことも可能です。 不動産投資の入門書で、物件選びから融資戦略まで体系的に学べます。